捡漏能省上百万？揭秘法拍房中介套路：如何克扣税费、怎样虚假宣传？
前不久，一名90后北漂小伙登上了热搜，皆因他在辅拍机构的“助攻”下，省下了35万中介费，还以低于市场价300万的价格入手了一套法拍房。
法拍房固然是一个小众市场。根据机构统计数据，2021年全国法拍房总挂拍金额仅有2.35万亿元。这又是一个让人“又爱又恨”的市场，在捡漏的快感背后隐藏着房产占用、多重抵押、拖欠税费等诸多棘手问题。
因此如热搜中的90后小伙一般，越来越多的法拍房买家会主动寻找中介机构辅拍，一条法拍房的相关产业链应运而生。但与此同时，辅拍纠纷也不断出现，从捡漏到踩坑可能就在一线之间。
市场规模超2万亿 捡漏或省百万
顾名思义，法拍房即遭法院强制执行的房产。目前法拍房最主要的四个来源，包括按揭违约、民间借贷违约、司法没收和无主房产。
当债务人无力履行按揭合同或者无法清偿债务时，被债权人就会经由各种司法程序向法院申请强制执行，将债务人名下房屋拍卖，并以拍卖所得价金满足债权。
通常情况下，法拍房的价格要低于市场价。根据最高人民法院的相关规定，网络司法拍卖起拍价不得低于评估价或者市价的70%，若流拍二次拍卖时则可在第一次流拍价的基础上最多再打8折。
此外，在2021年之前，包括上海、杭州、成都、长沙在内的多个热点城市，均未将法拍房纳入限购范围。直至2021年末，最高人民法院发布规定，法拍房不限购才成为历史。
因此，不少购房者就产生了捡漏的想法，法拍房也随之成为房地产市场中的一个小众市场。尤其在几个房价飙升的一线城市，法拍房逐步受到市场追捧，成交比例也不断创下新高。
今年2月在深圳，有购房者就以1199.6万元的总价拍得一套华润城润府3期、面积为88.17平方米的两房住宅法拍房。
华润城润府为深圳现象级网红盘。以成交价估算，前述法拍房最终成交单价约为13.6万元/平方米，接近片区内的二手房指导价13.2万元/平方米。有深圳房产中介指出，成交价比市场价低了逾150万元。
而法拍房的挂牌数量仍在增长中。根据上海为睿资产针对7家网络司法拍卖平台的统计数据，2020年全国法拍房共计挂拍66.92万套，同比增长9.7%；2021年全年法拍房挂拍75.82万套，同比增长13.2%，比疫情前的2019年则大约增长了15万套，总挂拍金额达到了2.35万亿元。
在北京金诉律师事务所主任王玉臣看来，近年来法拍房挂拍数量增加，一方面或是受到疫情、国际局势以及经济形势等多方面的影响，一些人收入锐减，出现资金困难。另一方面，一些城市房价出现下跌，导致高杠杆买房的人资金减少，无法及时偿还房贷从而被银行起诉、被执行房产。
法拍房隐患多 催生辅拍产业链
一般来说，针对法拍房，拍卖网站上会公示法院调查情况表，列明房屋类型、是否存在租赁、法院是否负责清场、税费由谁承担等相关信息。但是针对房屋水电煤及管理费等欠费情况，购房者需要自行核实，同时法院亦不承担标的瑕疵担保责任。
换句话说，虽然法拍房交易存在捡漏赚差价的机会，但是也隐藏诸多隐患。北京盈科（上海）律师事务所高丽林律师认为，法拍房最大的风险在于房产占有使用的问题，“如拿到了房产证却无法拿到房子，房屋可能被不明人士占用，对方不配合交房。”
其次是高额税费风险。“许多法拍房竞买公告中并不会注明具体税费，故买家在购买时应谨慎咨询具体税费，谨防出现高额预算之外的税费。”高丽林律师说道。
而司法拍卖又不像普通网购，可以7天无理由退款。根据相关规定，拍卖成交后，如果买受人悔拍，交纳的保证金则不予退还。悔拍后重新拍卖的，原买受人不得参加竞买。
在此背景之下，越来越多法拍房的买家会主动寻找专业的法拍机构"助攻”，比如前述热搜案例中的90后北漂小伙。因此，一条法拍房的相关产业链也应运而生。
新浪财经注意到，在抖音、小红书等平台上，不少辅拍机构会通过定期发布法拍房房源、成交数据等信息来吸引潜在客户。他们大多自称是不良资产处置服务商，或是拥有拍卖资质的服务企业。
根据一位辅拍机构员工的介绍，全流程的服务覆盖选房尽调、成本测算、签约贷款、协助竞拍、协助过户和清场交付等多个环节。“客户交付诚意金之后，我们会提供尽调报告。在客户了解标的物全部情况和费用成本后才会签署正式合同。”
另一家辅拍机构的流程大致相同。该机构收取诚意金约为房价的1%，除却标的房屋的未缴税费、管理费等成本外，辅拍机构还会根据清场难度、标的物涉民事还是刑事案件等因素收取服务费。
“一般是成交总价的2-3个点，和二手房交易差不多，也有谈到1.5个点的。”前述辅拍机构员工表示。此外，该员工还提到，如果买家最终竞拍没有成功，则可以选择继续竞拍下一个标的或者选择退款，但是要扣除几千元的尽调人工费用。
辅拍纠纷何解？律师支招防套路
通过支付一定费用，将专业的事情交给专业的人，固然解决了部分法拍房买家的糟心事。但是与此同时，买家和辅拍机构的纠纷也不时出现。
涉及税费、服务费等问题的纠纷最为常见。在新浪黑猫投诉平台上，就有西安的法拍房买家投诉称，在缴付定金和签订居间服务合同后，辅拍机构消极怠慢，其后因为地方限购政策调整，买家失去购房资格无法参与法拍，但辅拍机构却不予退款。
另一位法拍房买家则投诉称，其已经足额支付佣金和其他业务办理费用，不动产证也已核发。但辅拍机构却以法院内部审批程序出现问题为由，一直延迟退还部分税款，涉嫌克扣客户税费。
此外，一些辅拍机构或会声称“人脉广”、“与法院有关系”，以虚假宣传的方式招揽客户。一位法拍房买家在黑猫投诉平台上表示，其辅拍机构涉嫌诱导签约，签约前声称有法院等关系渠道可把控风险，合同注明实地查验，但随后买家与多家银行求证辅拍机构与其并无合作，且机构所出具的尽调报告存在严重问题。
对于法拍房买家来说，从捡漏到踩坑可能就在一线之间。高丽林律师建议称，在拍卖平台上，许多法拍房都会留有固定的辅拍机构对接人，故购房者只要仔细阅读竞拍公告，联系固定的对接人，一般不会出错。
据新浪财经了解，根据最高人民法院的相关规定，法院会对入围法院名册的中间机构收取佣金的上限作出了详细的规定，需按照中标方案确定的金额收取佣金。
而如果购房者选择的是市场上其他辅拍机构，王玉臣律师则表示，购房者首先要看辅拍机构所提供的服务内容是否在营业范围内，可查看机构的资质牌照等证明。其次，需要注意签署好相应的书面合同，将辅拍机构所作出的承诺落实到纸面合同上。
“一旦与辅拍机构产生纠纷，首先应根据双方合同约定追责，如果合同未约定，买家应尽力举证自身因辅拍机构的原因所造成的损失。如果双方协商未果，可以视情况提起相关的民事诉讼。”高丽林律师说道。
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